Mam działkę i chcę zbudować dom. Co robić po kolei?
Masz działkę i chcesz mieć dom. Nie zaczynaj od wyboru ekipy, kupowania projektu z katalogu ani pytania o cenę „za metr”. Najpierw sprawdź działkę, ustal potrzeby, zorganizuj projektowanie, a dopiero później wybieraj wykonawcę i rozpoczynaj budowę.
To są dwa odrębne etapy:
Projektowanie: sprawdzenie możliwości działki, opracowanie dokumentacji projektowej i przygotowanie inwestycji.
Budowanie: wykonanie robót na podstawie dokumentacji, pod kierownictwem kierownika budowy.
Jeżeli wykonawca zaczyna podejmować decyzje o konstrukcji, instalacjach albo układzie domu na budowie, to najczęściej oznacza, że etap projektowania został wykonany za słabo albo nie został domknięty.
Zanim podpiszesz umowę na projekt albo z wykonawcą, przejdź przez tę listę.
Dopiero wtedy warto zamawiać projekt i porównywać oferty wykonawców.
Ważne: projektuje się i buduje zgodnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, z uwzględnieniem m.in. usytuowania obiektu, bezpieczeństwa konstrukcji, warunków użytkowych i dostępu do drogi publicznej.
W procesie budowy domu nie wszystko ma ten sam status. Warto od początku rozróżniać trzy rzeczy.
Przykładowo: projekt budowlany i kierownik budowy należą do elementów procesu uregulowanych przepisami. Mapa do celów projektowych i rozpoznanie warunków gruntowych są zwykle potrzebne do prawidłowego przygotowania konkretnej inwestycji. Inspektor nadzoru inwestorskiego przy domu jednorodzinnym nie zawsze jest konieczny, ale często warto go rozważyć, gdy inwestor nie ma doświadczenia albo nie może regularnie kontrolować prac.
Projektowanie nie polega tylko na przygotowaniu rzutu, elewacji i wizualizacji. To etap, na którym potrzeby inwestora, ograniczenia działki, przepisy, architektura, konstrukcja oraz instalacje muszą zostać połączone w jeden budynek możliwy do wykonania. Projekt budowlany obejmuje projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny, a także wymagane załączniki. Szczegółowy zakres projektu powinien odpowiadać stopniowi skomplikowania robót, specyfice i charakterowi obiektu. Dla inwestora najważniejsze pytanie brzmi nie: „czy dostanę projekt?”, lecz: czy otrzymam dokumentację wystarczającą do rzetelnego przygotowania inwestycji i wykonania robót bez zgadywania na budowie?
Słowo „projektant” jest często używane potocznie wobec każdej osoby, która przygotowuje rysunki lub obliczenia. W ustawie Prawo budowlane jest to jednak konkretna funkcja. Projektant jest uczestnikiem procesu budowlanego, tak jak inwestor, kierownik budowy lub kierownik robót oraz inspektor nadzoru inwestorskiego. Do podstawowych obowiązków projektanta (art.20 PrBud) należy opracowanie projektu budowlanego zgodnie z wymaganiami ustawy, decyzjami administracyjnymi, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Jeżeli wymaga tego zamierzenie, projektant zapewnia udział osób posiadających uprawnienia w odpowiednich specjalnościach i zapewnia wzajemne skoordynowanie ich opracowań.
Dla inwestora ma to bardzo praktyczne znaczenie. Przed podpisaniem umowy trzeba jasno ustalić:
W typowym domu jednorodzinnym funkcję projektanta najczęściej pełni architekt, ponieważ dom jest przede wszystkim zamierzeniem architektonicznym: trzeba ustalić jego funkcję, bryłę, układ pomieszczeń i usytuowanie na działce. Nie jest to jednak automatyczna zasada wynikająca wyłącznie z nazwy zawodu. Projektant powinien być dobrany do charakteru inwestycji i zakresu faktycznie powierzonej odpowiedzialności.
Nie musisz sam wyszukiwać każdego z tych specjalistów. To właśnie na etapie umowy z projektantem trzeba ustalić, jakich osób wymaga Twój dom i kto zapewni ich udział.
Nie podpisuj umowy o „projekt kompleksowy”, jeśli nie zawiera listy tego, co dokładnie otrzymasz.
Umowa lub załączona oferta powinna wskazywać:
Jeżeli nie rozumiesz, kto jest projektantem, kto przygotowuje konkretne rozwiązania i kto ma je ze sobą skoordynować, nie podpisuj jeszcze umowy.
Przy prostym domu konstruktor zwykle wchodzi do pracy po opracowaniu zasadniczej koncepcji architektonicznej. Nie oznacza to jednak, że ma pojawić się po wyborze ekipy albo w chwili, gdy materiały zostały już zamówione. W domu drewnianym warto zaprosić konstruktora do rozmowy już na etapie koncepcji, szczególnie gdy planujesz:
To nie znaczy, że inwestor ma sam zatrudniać konstruktora obok architekta. Oznacza, że przed podpisaniem umowy trzeba ustalić z projektantem, czy i na jakim etapie zapewni on udział konstruktora. W domu drewnianym konstrukcja wpływa na układ ścian, sposób usztywnienia, lokalizację podpór, przebieg instalacji i koszt wykonania. Jeżeli konstruktor pojawi się za późno, koncepcję trzeba będzie zmienić albo konstrukcja stanie się droższa niż powinna.
Gotowy projekt może być dobrym punktem wyjścia. Nie jest jednak automatycznie projektem Twojego domu na Twojej działce. Przed zakupem sprawdź:
Nie zakładaj, że „adaptacja” zawsze znaczy to samo. Jej zakres zależy od projektu, działki, potrzebnych zmian i umowy. Poproś o pisemny zakres, a nie ogólne zapewnienie, że „wszystko będzie załatwione”.
Budowa zaczyna się wtedy, gdy wiesz, co i na jakiej podstawie ma zostać wykonane. Wykonawca nie powinien projektować domu od nowa na placu budowy. Przy wyborze wykonawcy nie pytaj: „ile kosztuje dom 120 m²?”. Dwie firmy mogą podać tę samą cenę, ale każda rozumieć ją zupełnie inaczej. Porównuj oferty na podstawie tego samego zestawu dokumentów oraz według:
Najniższa oferta nie musi być najtańsza. Może być po prostu najmniej kompletna.
Kierownik budowy nie jest projektantem i nie powinien przeprojektowywać domu. Jego obowiązki obejmują między innymi przejęcie i zabezpieczenie terenu budowy, prowadzenie dokumentacji budowy oraz organizowanie i kierowanie robotami zgodnie z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Wykonawca ma wykonywać roboty zgodnie z dokumentacją oraz umową. Jeżeli widzi problem albo proponuje zmianę, powinien to zgłosić przed wykonaniem. Przykład: wykonawca chce przesunąć słup, zmienić przekrój belki, wyciąć fragment ściany nośnej, wykonać inny układ stropu albo zrobić otwór w elemencie drewnianym pod instalację. To nie jest zwykła decyzja montażowa. Może wpłynąć na bezpieczeństwo i pracę całej konstrukcji. Nie uznawaj słów „zawsze tak robimy” za uzasadnienie zmiany technicznej. Zmianę trzeba najpierw ocenić w odniesieniu do projektu. Projektant ma prawo wejścia na teren budowy, dokonywania wpisów w dzienniku budowy oraz żądania wstrzymania robót, gdy kontynuowanie mogłoby spowodować zagrożenie albo niedopuszczalną niezgodność z projektem.
Nadzór autorski oraz nadzór inwestorski to dwie różne rzeczy.
Przy domu jednorodzinnym ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego nie zawsze jest wymagane. Warto go rozważyć, jeżeli nie masz doświadczenia, nie możesz być regularnie na budowie albo budujesz w technologii, której nie znasz.
Do tego dodaj kilka prostych nawyków:
Nie musisz sam znać konstrukcji, instalacji i wszystkich przepisów. Musisz jednak pilnować kolejności. Najpierw działka i założenia. Potem projektowanie oraz jasny podział odpowiedzialności. Następnie wybór wykonawcy do porównywalnego zakresu robót. Na końcu budowa prowadzona zgodnie z dokumentacją, a nie według ustaleń podejmowanych przypadkiem na budowie. Największym błędem nie jest brak wiedzy technicznej. Największym błędem jest rozpoczęcie budowy bez jasnej odpowiedzi na trzy pytania: **co ma powstać, kto za co odpowiada i na podstawie jakiej dokumentacji ma to zostać wykonane.**
Komentarze